文件鏈接：關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知
為加快推進我市“三舊”改造工作，提升“三舊”改造水平，完善“三舊”改造政策，近日出臺了《鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）》（以下簡稱《意見》），現(xiàn)市“三舊”辦就《意見》主要內(nèi)容解讀如下。
（一）“三舊”改造范圍包括哪些？
“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。
舊城鎮(zhèn)改造主要是城鎮(zhèn)國有土地的舊房屋改造。城鎮(zhèn)國有土地上建設(shè)年代久遠、基礎(chǔ)設(shè)施不全、影響城市功能、建筑結(jié)構(gòu)陳舊、存在安全隱患以及因公共利益需要拆遷的房屋及其附屬物應(yīng)納入舊城鎮(zhèn)改造范圍。
舊廠房改造主要是指城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)影響城市合理功能及布局或因產(chǎn)業(yè)升級需要改造的舊廠區(qū)。包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要“退二進三”的工業(yè)用地，不符合安全生產(chǎn)、環(huán)保要求或因城市規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)），國家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵類產(chǎn)業(yè)或現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地。
舊村改造主要指“城中村”、“園中村”、“空心村”等在內(nèi)的舊村莊改造。舊村莊是指以集體建設(shè)用地為主,用途以宅基地為主,包括村屬學(xué)校、巷道、曬場、村辦公用房等公共設(shè)施用地。一個改造項目的規(guī)劃范圍混含舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的，舊村莊建設(shè)用地面積占規(guī)劃總面積70%或以上的，可視為舊村莊改造。
（二）“三舊”改造項目主體有哪些？
“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體。概括來說：
1.舊廠房改造用地，改造為商住或商業(yè)用地，符合相關(guān)規(guī)劃，原土地使用權(quán)人可申請自行改造或委托政府公開出讓兩種方式進行改造。經(jīng)市政府批復(fù)同意改造方式的舊廠房自行改造項目不得變更項目改造主體。
2.舊城鎮(zhèn)改造用地，符合相關(guān)規(guī)劃，原土地使用權(quán)人可申請自行改造或委托政府公開出讓兩種方式進行改造。
3.舊村改造用地，可由舊村莊土地所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過“三舊”改造政策完善相關(guān)用地手續(xù)后，可采用自行改造、與有關(guān)單位合作改造或由政府組織實施改造等多種方式實施改造。
4.“三舊”改造單元內(nèi)改造用地存在多個權(quán)利主體的，所有權(quán)利主體可將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體后，由該主體進行申報，實施改造。
（三）“三舊”改造地塊標圖入庫條件是什么？
2009年12月31日前已建設(shè)使用的舊村莊、舊城鎮(zhèn)、舊廠房地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上,符合土地利用總體規(guī)劃,經(jīng)第二次全國土地調(diào)查（以下簡稱“二調(diào)”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認定有建設(shè)用地、布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。
（四）什么是“三舊”改造單元規(guī)劃？
“三舊”改造單元是指“三舊”改造范圍內(nèi)，在尊重產(chǎn)權(quán)邊界，保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素所劃定的具有一定面積（其中拆除重建的規(guī)模原則上不小于1公頃）、相對成片的“三舊”改造區(qū)域。一個“三舊”改造單元可以包括一個或多個“三舊”改造項目?！叭f”改造單元規(guī)劃可在控制性詳細規(guī)劃或者相關(guān)上位規(guī)劃的指引下，城區(qū)項目由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織編制，鎮(zhèn)屬項目由屬地鎮(zhèn)政府組織編制。
（五）連片改造，有何優(yōu)惠政策？
合理確定“三舊”改造片區(qū)范圍，整合分散的土地資源，鼓勵推進連片整片改造。谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項目及面積在300畝以上的連片舊廠房開發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項目納入市屬重點“三舊”改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可按補繳的土地出讓價款的40%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補償。如果不在兩大片區(qū)且達不到300畝以上的條件，只可按補繳的土地出讓價款的30%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補償。
（六）“三舊”改造項目立項有哪些流程？
1.改造地塊標圖入庫。
2.列入年度計劃。
3.編制“三舊”改造單元規(guī)劃。
4.遞交改造申請（包括鶴山市“三舊”改造項目計劃申報審批表）后經(jīng)八部門(市發(fā)展改革局、市國土資源局、市環(huán)境保護局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市文廣新局、市城管局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市“三舊”辦)審核，聯(lián)審結(jié)果由市“三舊”辦請示市政府同意其改造主體地塊公開出讓或自行改造。
5.市政府批復(fù)改造方式后分以下兩種類型走后續(xù)流程。
自行改造項目：改造主體按改造計劃編制改造方案，改造方案經(jīng)四部門（市國土資源局、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局、市環(huán)境保護局、市“三舊”辦）聯(lián)審后，市“三舊”辦批復(fù)同意其改造方案。市“三舊”辦批復(fù)后，項目主體到市國土局辦理協(xié)議出讓手續(xù)。自行改造選擇按地上建筑物殘值的評估價值進行補償?shù)?，需要委托市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織有資質(zhì)的測繪機構(gòu)對地上建筑物面積進行測量確認、組織評估公司對地上建筑物進行評估。委托測繪及評估的費用，由委托方支付。
公開出讓項目：委托市國土資源局編制土地出讓方案，同時，委托市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織有資質(zhì)的測繪機構(gòu)對地上建筑物面積進行測量確認、組織評估公司對地上建筑物進行評估。涉及環(huán)保方面問題，按照“誰污染、誰治理”原則，造成土壤污染的單位或個人要承擔治理與修復(fù)的主體責任，出讓前須按實施意見第四大點第（六）項要求完成相關(guān)工作。以上三項工作完成后，市國土資源局為其辦理掛牌出讓。
（七）“三舊”改造項目屬地范圍如何劃分？
“三舊”改造項目按屬地劃分為城區(qū)項目和鎮(zhèn)屬項目。城區(qū)項目指鶴山市城市規(guī)劃區(qū)81.4平方公里范圍，含沙坪街道和雅瑤、古勞、龍口、桃源的部分區(qū)域，其余為鎮(zhèn)屬項目。
（八）委托政府公開出讓的“三舊”改造項目，屬于原權(quán)利人的補償款怎樣撥付？
舊廠房改造地塊公開出讓成交后，將土地出讓成交價扣除原土地使用權(quán)人土地補償（按原土地用途及剩余使用年限的基準地價測算補償）和原土地上建筑物殘值的評估價格及土地交易所產(chǎn)生的稅費后，其土地出讓純收益按60%比例，依照有關(guān)規(guī)定返還給原土地使用權(quán)人以支持企業(yè)發(fā)展。對限價競配建的公開出讓地塊，高出政府限價而配建的建筑面積，統(tǒng)一歸政府所有（市、鎮(zhèn)項目分成比例由市財政局另行制定）。
原土地使用權(quán)人委托市國土資源局先行將土地組織公開出讓，土地補償款在土地出讓成交后的收益中支付。
（九）委托政府公開出讓的“三舊”改造項目，公開出讓“三舊”改造地塊土地使用權(quán)出讓資金市財政如何計提？
①按土地出讓價1%計提土地收益基金；
②按土地出讓面積每平方米計提教育資金4.7元；
③按土地出讓面積每平方米計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金9.4元；
④按土地出讓價2.5%計提農(nóng)田水利建設(shè)資金。
（十）自行改造、協(xié)議出讓的“三舊”改造項目如何補繳地價？
1.“三舊”改造中將舊廠房開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等用地用途的自行改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補繳的土地出讓價款的50%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補償；二是按地上建筑物殘值的評估價值補償。另按改造項目報建面積，城區(qū)項目由市財政給予每平方米獎勵80元；鎮(zhèn)屬項目由屬地鎮(zhèn)給予每平方米獎勵50元。
2.“三舊”改造中將舊廠房開發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補繳的土地出讓價款的30%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補償；二是按地上建筑物殘值的評估價值補償。
3.谷埠新區(qū)、美雅片區(qū)改造項目及面積在300畝以上的連片舊廠房開發(fā)為商住混合用地或商住用地的自行改造項目納入市屬重點“三舊”改造項目，按調(diào)整前后土地用途的市場評估價格差價全額補繳土地出讓價款后，可選擇以下兩種的其中一種方式撥付：一是按補繳的土地出讓價款的40%撥付給原土地使用權(quán)人，作為地上建構(gòu)筑物補償；二是按地上建筑物殘值的評估價值補償。
4.“三舊”改造中舊廠房升級改造（工改工）項目。各鎮(zhèn)（街）原有舊廠房進行升級改造的工業(yè)提升改造項目，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，增加容積率的不再補交土地出讓金。升級改造后工業(yè)項目的建筑不低于3層，單體建筑面積不低于3000平方米，整個地塊建設(shè)的容積率不低于1.5，建筑密度不低于40%，綠地率高于20%（含本數(shù)），可享受以下獎勵：
①一次性建設(shè)多層廠房在3000-10000平方米（含10000平方米），對第二層及以上部分按120元／平方米給予獎勵；
②一次性建設(shè)多層廠房10001-20000平方米（含20000平方米），對第二層及以上部分按130元／平方米給予獎勵；
③一次性建設(shè)多層廠房20001-30000平方米（含30000平方米），對第二層及以上部分按140元／平方米給予獎勵；
④一次性建設(shè)多層廠房超過30000平方米的，對第二層及以上部分按150元／平方米給予獎勵。
單個項目最高獎不超過400萬元，所需資金由市、屬地鎮(zhèn)（街）兩級按現(xiàn)行財政管理體制比例分擔。在項目竣工驗收備案后，由所屬鎮(zhèn)（街）報市“三舊”辦審核后報市財政局審批發(fā)放獎勵資金。
5.舊城鎮(zhèn)的自行改造項目。經(jīng)批準實施的舊城鎮(zhèn)改造，可根據(jù)拆除的舊城鎮(zhèn)內(nèi)國有建設(shè)用地上的合法房屋實行拆一免三優(yōu)惠政策，即拆除1平方米的房屋，可給予改造建設(shè)3平方米房屋不需補繳增容土地出讓金的優(yōu)惠政策，超出部分按規(guī)定補繳增容土地出讓金。
6.舊村莊自行改造或合作改造具體實施細則另行制定。
（十一）舊廠房自行改造項目公益性用地如何移交？
涉及將工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地的，要將不低于項目用地總面積15%的土地無償移交政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性項目建設(shè)，并允許靈活采用“交地”“交錢”“交房”等方式具體落實，具體按粵國土資規(guī)字〔2018〕3號文第五（十五）點和江府〔2017〕19號文第七（一）8點執(zhí)行。舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項目按照城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求實施改造，不再需要向政府無償移15%公建用地。
（十二）“三舊”改造項目如何監(jiān)管？
對“三舊”改造項目實施情況進行動態(tài)監(jiān)管。
自行改造項目要簽訂監(jiān)管協(xié)議，自行改造項目在簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后，2個月內(nèi)由鎮(zhèn)政府（街道辦）與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議，監(jiān)管協(xié)議一式三份，鎮(zhèn)政府（街道辦）、改造主體各持一份，市“三舊”辦備案一份。重點監(jiān)管實施改造進度、落實改造范圍內(nèi)的建設(shè)義務(wù)、補償安置義務(wù)、土地或建筑物移交等。
委托政府公開出讓項目不需要簽訂監(jiān)管協(xié)議。鎮(zhèn)政府（街道辦）將“三舊”改造公開出讓和自行改造項目自立項開始建立改造項目臺賬，每月向項目主體（或公開出讓受讓方）收集該時間段內(nèi)項目進展情況及取得的相關(guān)行政許可文件（復(fù)印件），每月25日前報市“三舊”辦，由市國土資源局每月底前錄入省“三舊”改造監(jiān)管系統(tǒng)備案。
（十三）“三舊”項目改造退出機制怎樣？
已批復(fù)同意自行改造方案的項目必須一年內(nèi)拆除地上建筑物，逾期未動工，已批準的改造方案失效，不得申請延期。在建筑物拆除之前市國土資源局不能為其辦理變更土地用途手續(xù)。自行改造項目方案已經(jīng)市“三舊”辦批復(fù)并完善用地手續(xù)的，按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的開工時間，一年內(nèi)必須動工建設(shè)，不得申請延期。
（十四）出臺《意見》的依據(jù)文件有哪些？
見附件二
附件：
一、關(guān)于印發(fā)鶴山市“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知（鶴府〔2018〕12號）
二、依據(jù)文件
1、
《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）.pdf
2、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）.pdf
3、《廣東省國土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進“三舊”改造實施意見的通知 》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）.pdf
4、《江門市人民政府關(guān)于印發(fā)〈江門市市區(qū)“三舊”改造實施意見（試行）〉的通知》（江府〔2017〕19號）.pdf
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