政策圖解：《關(guān)于支持和鼓勵(lì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》
鶴住建〔2019〕119號(hào)
各鎮(zhèn)政府、沙坪街道辦、市工業(yè)城管委會(huì)，市有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)市委、市政府著力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)、支持中小企業(yè)發(fā)展的決策部署，切實(shí)促進(jìn)我市土地集約高效利用，根據(jù)省有關(guān)文件的精神和市政府工作要求，結(jié)合實(shí)際，鶴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同鶴山市自然資源局制定了《關(guān)于支持和鼓勵(lì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)予以貫徹執(zhí)行。
鶴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 鶴山市自然資源局
2019年12月9日
關(guān)于支持和鼓勵(lì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）
為切實(shí)促進(jìn)我市土地集約高效利用，積極拓展發(fā)展空間，培養(yǎng)壯大中小企業(yè)，解決其用地難用地貴問(wèn)題，按照市場(chǎng)化推進(jìn)、規(guī)?；_(kāi)發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)、功能化配套的要求，支持和鼓勵(lì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目建設(shè)，制定本實(shí)施意見(jiàn)。
一、適用范圍、標(biāo)準(zhǔn)和開(kāi)發(fā)主體
?。ㄒ唬┻m用范圍
本意見(jiàn)適用范圍為按照“企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、土地集約、合理布局”原則，經(jīng)市人民政府同意在出讓時(shí)約定銷售或出租的在規(guī)劃范圍內(nèi)按要求進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，集投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)等為一體的具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的單位建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目。
該類廠房可出售、出租給符合建設(shè)所在地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的企業(yè)從事工業(yè)生產(chǎn)、生產(chǎn)性服務(wù)、科技研究等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括工業(yè)制造廠房、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物流、工業(yè)研發(fā)樓宇、科技企業(yè)孵化器等。鼓勵(lì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位打造“產(chǎn)研結(jié)合、產(chǎn)融互動(dòng)、資源共享”的多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)載體。
?。ǘ┻m用標(biāo)準(zhǔn)
本文所述的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈必須符合下列標(biāo)準(zhǔn)：
1、建設(shè)用地須為新出讓的國(guó)有建設(shè)類工業(yè)用地，項(xiàng)目用地不少于30畝；
2、建筑容積率不低于1.6；
3、新建建筑樓面活荷載設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)值不低于4KN/㎡且須滿足入駐產(chǎn)業(yè)承重要求；
4、辦公、生活等配套用房占地面積不得超過(guò)項(xiàng)目總用地面積7%；
5、二層以上并配建工業(yè)電梯。
（三）開(kāi)發(fā)主體
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。開(kāi)發(fā)單位資質(zhì)管理參照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》執(zhí)行。
二、基本原則及要求
?。ㄒ唬┙y(tǒng)一規(guī)劃管理。各鎮(zhèn)街對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈建設(shè)要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，結(jié)合各鎮(zhèn)街的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，綜合研究建設(shè)規(guī)范方案。
?。ǘ┘訌?qiáng)建設(shè)管理。市自然資源、生態(tài)環(huán)保、建設(shè)、發(fā)展改革等相關(guān)職能部門要按照建設(shè)規(guī)范辦理項(xiàng)目、土地、建設(shè)等相關(guān)審批手續(xù)。
分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，公共配套設(shè)施應(yīng)同步建設(shè)、同步交付。嚴(yán)禁在高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、公寓、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。供電、供氣、衛(wèi)生、環(huán)保、通信、給排水等公共配套用房及設(shè)施不得分割銷售，由開(kāi)發(fā)方自持管理。鼓勵(lì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位配套整體集約式環(huán)保治理設(shè)施，集中運(yùn)營(yíng)高標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)和工業(yè)大廈治理設(shè)施設(shè)備。實(shí)施雨污分流，污水入網(wǎng)，不能實(shí)施污水入網(wǎng)的，要建設(shè)污水集中處理設(shè)施。
（三）完善運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)保障和維護(hù)項(xiàng)目?jī)?nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請(qǐng)有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)項(xiàng)目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作，相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，由園區(qū)管委會(huì)或所屬鎮(zhèn)街政府進(jìn)行監(jiān)管。鼓勵(lì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位引進(jìn)投融資服務(wù)機(jī)構(gòu)，搭建各類科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)公共技術(shù)平臺(tái)，扶持入駐企業(yè)的發(fā)展。參照《江門市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》標(biāo)準(zhǔn)繳交、使用維修資金。
（四）規(guī)范租售行為。高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈首次銷售對(duì)象與再次轉(zhuǎn)讓對(duì)象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。工業(yè)廠房要直接銷售或租賃給以上適用范圍內(nèi)的企業(yè)市場(chǎng)主體，嚴(yán)禁炒作工業(yè)廠房。園區(qū)管委會(huì)或所屬鎮(zhèn)街政府、市科工商務(wù)局應(yīng)當(dāng)對(duì)購(gòu)買對(duì)象與轉(zhuǎn)讓對(duì)象的資格條件進(jìn)行審核把關(guān)，并出具審核意見(jiàn)，作為商品廠房銷售備案或交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。探索創(chuàng)新高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈等新型產(chǎn)業(yè)載體的銷售交易方式，鼓勵(lì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位在設(shè)計(jì)建設(shè)前提前收集意向單位建設(shè)需求，推出定制廠房等高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，允許符合條件的廠房進(jìn)行預(yù)銷售，銷售要求參照我市現(xiàn)行商品房預(yù)售政策執(zhí)行。
（五）加強(qiáng)價(jià)格管理。各開(kāi)發(fā)單位應(yīng)本著“保本微利”和“降低中小微企業(yè)用地成本”的原則，合理確定項(xiàng)目建筑成本以及銷售、租賃價(jià)格的控制要求，并納入銷售方案中予以明確，市有關(guān)部門進(jìn)行嚴(yán)格管控并進(jìn)行價(jià)格備案工作。
三、具體執(zhí)行措施
?。ㄒ唬┯玫毓?yīng)。高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目用地應(yīng)按規(guī)定采取招拍掛方式出讓，符合省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的中小企業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先保障供地，土地出讓底價(jià)在不低于成本價(jià)格的前提下，可按基準(zhǔn)地價(jià)的70%執(zhí)行。鼓勵(lì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位整合項(xiàng)目資源，申報(bào)省級(jí)項(xiàng)目資格。
高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目用地競(jìng)得人競(jìng)得土地后，項(xiàng)目動(dòng)工、竣工時(shí)限按照土地出讓的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目的最高可銷售比例標(biāo)準(zhǔn)在土地出讓公告、合同中予以明確。項(xiàng)目容積率應(yīng)按市自然資源局出具的規(guī)劃條件為準(zhǔn)。支持拓展用地空間，高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈利用地下空間的，其地下建筑面積可不納入計(jì)容面積。
?。ǘ╀N售管理。高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，攜相關(guān)資料到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局申請(qǐng)辦理《開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)》。開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈須經(jīng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局批準(zhǔn)，并領(lǐng)取預(yù)售許可證明后方可進(jìn)行銷售。廠房預(yù)售款須參照《預(yù)售款監(jiān)督管理辦法》規(guī)定足額及時(shí)繳入監(jiān)管賬戶，并按規(guī)定接受市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局監(jiān)管。
預(yù)售高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的，買賣雙方須訂立預(yù)購(gòu)合同，并在訂立預(yù)購(gòu)合同之日起30日內(nèi)到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局進(jìn)行交易網(wǎng)簽備案。預(yù)購(gòu)合同應(yīng)包括廠房的位置、地點(diǎn)、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)、竣工交付使用時(shí)間等內(nèi)容。
市發(fā)展和改革局應(yīng)對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈銷售價(jià)格進(jìn)行管理調(diào)控，并完善備案手續(xù)。
?。ㄈ┳赓U管理。租賃高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的入駐企業(yè)應(yīng)到園區(qū)管委會(huì)或所屬鎮(zhèn)街行政服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案。完善建立租賃廠房監(jiān)管體系，各鎮(zhèn)街利用市行政服務(wù)網(wǎng)站及時(shí)發(fā)布廠房供需信息，公布高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈租金指數(shù)，定期更新發(fā)布本地區(qū)廠房租金參考價(jià)格，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，確保租賃信息公開(kāi)透明，大力引導(dǎo)中小企業(yè)入駐。
（四）分割轉(zhuǎn)讓。高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈可按幢、層、套等固定界限為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。辦公、生活等服務(wù)配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨廠房按規(guī)定比例且以幢、層、套等固定界限為基本單元（可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間）進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。每個(gè)分割單元均應(yīng)符合交通、消防安全等要求，廠房最小建筑面積不得少于300平方米。每個(gè)分割單元不得單獨(dú)設(shè)置廚房，每層可合理集中設(shè)置公共衛(wèi)生間。
購(gòu)買高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈須滿2年（以不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)登記時(shí)間計(jì)算）才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買廠房未滿2年的，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向所在園區(qū)管委會(huì)或所屬鎮(zhèn)街政府提出申請(qǐng)，園區(qū)管委會(huì)或所屬鎮(zhèn)街政府經(jīng)審核同意（并征詢市科工商務(wù)局）后出具準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件，作為廠房交易網(wǎng)簽備案的依據(jù)。
?。ㄎ澹┙鹑谥С?。鼓勵(lì)銀行積極創(chuàng)新金融產(chǎn)品，加大對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目的融資支持力度，提供按揭等金融服務(wù)，對(duì)購(gòu)買高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，首付不低于購(gòu)買廠房總價(jià)的20%，具體以金融機(jī)構(gòu)審核為準(zhǔn)?？深A(yù)售的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后不應(yīng)利用在建工程進(jìn)行抵押貸款。
?。┎块T監(jiān)管。工業(yè)城管委會(huì)、各鎮(zhèn)街對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈運(yùn)營(yíng)企業(yè)情況進(jìn)行監(jiān)管，需與轉(zhuǎn)讓方、受讓方簽訂項(xiàng)目監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括但不限于投產(chǎn)時(shí)間、投產(chǎn)強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、節(jié)能環(huán)保、產(chǎn)出強(qiáng)度、財(cái)政貢獻(xiàn)強(qiáng)度、違約責(zé)任等相關(guān)條款。
四、附則
?。ㄒ唬┍疽庖?jiàn)自2020年1月8日起施行，有效期3年。
?。ǘ╉?xiàng)目監(jiān)管由項(xiàng)目批準(zhǔn)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)管。
?。ㄈ┍疽庖?jiàn)由鶴山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、鶴山市自然資源局按各自職能負(fù)責(zé)解釋。
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